軍用地を相続する際に知っておくべき手続きの流れを、弁護士が解説！

軍用地の相続手続きは、通常の不動産とは異なる注意点や特有のルールがあります。特に、地代収入や貸付契約の承継、登記変更手続きなど、複雑な手続きが必要です。本記事では、軍用地の相続における基本的な流れや注意すべきポイントをわかりやすく解説。相続人間のトラブルを避けるためのアドバイスや専門家への相談が必要な場合の目安も紹介します。スムーズに手続きを進め、相続後の管理を効率化するためのヒントをぜひご覧ください。

軍用地の相続方法

軍用地とは、米軍や自衛隊が使用する土地を指し、沖縄県では多くの民有地が軍用地として貸与されています。相続に関する特別な法律はなく、民法や相続税法が適用されます。ただし、軍用地は特有の事情があるため、一般の土地相続とは異なる注意が必要です。

軍用地を相続した際に必要な手続き

軍用地を相続した場合、以下の手続きが必要です。

相続税の申告と納付

軍用地も他の財産と同様に相続税の課税対象です。評価額は、固定資産税評価額に所定の倍率をかけた上で地上権分を差し引いて算出します。その後、相続税申告書を作成し、納税を行います。

地主会への名義変更届出

沖縄では、軍用地の所有者は一般社団法人沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）の団体会員であることが多いです。相続で所有者が変わった場合、地主会に届け出を行い、名義変更手続きを進める必要があります。

専門家への相談が必要な理由

軍用地の相続には沖縄特有の事情が絡み、複雑な問題が発生する可能性があります。相続税の申告や遺産分割協議などの手続きについては、軍用地相続に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

軍用地の相続税の計算方法

軍用地の相続税計算は、基本的には一般的な相続と同様、プラスの財産から負債を差し引き、基礎控除額を超える場合に相続税が発生します。しかし、軍用地特有の評価額算定方法があるため、手続きには注意が必要です。

軍用地の相続税評価額の算出方法

固定資産税評価額の確認

固定資産税評価証明書や納税通知書に記載された固定資産税評価額を基にします。

評価倍率の適用

「公用地の評価倍率表」から該当する倍率を確認します。

評価額の算出式

相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率 ×（1 – 40％）
この「40％控除」は、軍用地が貸地であり、借地権価格を差し引くために適用されます。

軍用地の節税効果と魅力

軍用地の相続税評価額は、40％の控除が適用されるため、他の土地よりも評価が低くなります。加えて、軍用地は通常の土地より評価額が低い傾向があり、節税対策として有効です。

一方で、実際の売買価格は「年間借地料 × 係数」で計算されるため、相続税評価額よりも高くなる場合があります。さらに、軍用地の賃料は安定的に支払われるため、収益物件としても魅力的です。このため、軍用地は投資対象としても注目されています。

節税効果と収益性を兼ね備えた軍用地の相続について、専門家のサポートを受けることでさらにメリットを引き出すことが可能です。

一般的な土地の遺産分割方法

土地の遺産分割方法には、以下の4つがあります。それぞれメリットとデメリットを理解し、状況に応じた適切な方法を選ぶことが重要です。

現物分割

土地を分筆して各相続人が所有する方法です。土地を直接受け取れるメリットがありますが、分筆に手間や時間がかかるほか、不整形地や価値の違いが生じる可能性があります。

代償分割

特定の相続人が土地を相続し、他の相続人に相当額の現金を支払う方法です。資力が必要であり、土地評価額の算定でトラブルが起こる場合があります。

換価分割

土地を売却し、その代金を分配する方法です。資力がなくても実施可能で、土地評価額に関する争いが少ない点がメリットです。

共有分割（共有相続）

土地を共有名義で相続する方法です。分筆や売却の手間がない一方、管理や処分には共有者全員の同意が必要なため、後の紛争につながるリスクがあります。

軍用地の遺産分割の特徴

軍用地は一般の土地と異なる特性があり、遺産分割が比較的容易な場合があります。特に現物分割と共有分割の2つにおいて、軍用地特有のメリットがあります。

現物分割の場合

軍用地では分筆による価値の差が生じにくい特徴があります。

• 一般の土地では不整形地が生じる場合がありますが、軍用地は借地料収入が主な利益であり、土地の形状や広さは借地料に影響しません。
• 例えば、10㎡の三角地でも軍用地では面積に応じた借地料を受け取ることが可能です。
  ただし、分筆には測量や分筆費用が必要になる点はデメリットです。

共有分割の場合

軍用地は、借地料収入が目的となるため、共有名義で相続しても実質的な影響は少ないです。

• 一般の土地では共有分割が管理や処分で紛争の原因になる場合がありますが、軍用地の場合は借地料収入を分割するだけなのでトラブルが生じにくいのが特徴です。
• 例えば、兄弟が1/2ずつ共有で相続した場合、年間借地料が100万円であれば、それぞれ50万円ずつ受け取ることになります。