相続後の名義変更を成功させるために知っておきたいこと！

相続した家の名義変更に関する手続きや流れについて解説します。必要な書類や申請方法、スムーズに進めるための注意点をわかりやすくご紹介。相続後の名義変更で困らないためのポイントを押さえ、トラブルを避けるための情報を提供します。

相続による不動産の名義変更とは

不動産は、その所在地を管轄する法務局で管理されており、用途や面積、所有者の権利が記録されています。この情報を「登記事項証明書」といい、一般的には「登記簿謄本」として知られています。

不動産の売買や所有者の変更があった場合、登記記録を更新します。所有者が死亡した場合も同様に、相続人に権利が引き継がれるため、相続人を新たな名義人とする所有権移転登記が必要です。この手続きを「相続登記」と呼びます。

2024年4月1日から、相続登記は法改正により義務化され、相続によって所有権を取得した日から3年以内に手続きを完了しなければなりません。正当な理由なく相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、この改正は2024年4月1日以前に発生した相続にも適用されるため、注意が必要です。

相続不動産の名義変更を放置するリスク

相続した不動産の名義変更を放置すると、予期せぬ損害やトラブルが発生する可能性があります。以下は、相続登記を怠った場合に生じうるリスクです。

数次相続による複雑化のリスク

相続登記を放置していると、さらに相続が発生し、話し合いに参加する人数が増えてしまう可能性があります。例えば、親が亡くなり、兄弟間での遺産分割が行われないまま兄弟の一人が亡くなった場合、その相続権は配偶者や子どもに移行し、遺産分割の話し合いが複雑化します。さらに放置すれば、いとこ同士や疎遠な親族が登場し、協議が難航する恐れがあります。

相続持分の売却リスク

相続人は法定相続分に基づいて、不動産の共有持分を第三者に売却することができます。これにより、他の相続人が全く知らない第三者と不動産を共有する状況が生まれる可能性があります。実際に共有持分だけを売却することは難しい場合もありますが、理論的には問題ありません。こうしたリスクを避けるためにも、早期に遺産分割協議を行い、全員が納得する形で相続登記を完了させることが重要です。

相続分の差押えリスク

相続人の一人が多額の借金を抱えている場合、債権者がその相続分を差し押さえることがあります。債権者は法定相続分に基づいて代わりに登記を行うことができ、これを「債権者代位登記」といいます。この後、債権者は差し押さえた相続分を売却して債権を回収します。このような事態が起こる前に、速やかに遺産分割協議を行い、所有権の明確化を図ることが大切です。

自分で相続不動産の名義変更を行う手続き（必要書類を法務局へ提出）

遺言書があり、相続人が少ないシンプルなケースであれば、相続人自身が相続登記を行うのもひとつの選択肢です。手続きが複雑でないため、誤りが発生する可能性も低くなります。

相続登記の基本的な手続きは、不動産所在地を管轄する法務局へ登記申請書と添付書類を提出することです。法務局の管轄は法務局のホームページで確認できます。

申請方法としては、法務局に直接出向いて申請するか、郵送で申請する方法があります。近くに法務局がある場合は窓口での申請が便利ですが、遠方の場合は郵送での申請が一般的です。

完了後に権利証（登記識別情報通知）を郵送で受け取りたい場合は、本人限定郵便の返信用封筒を同封する必要がありますので、事前に確認が必要です。

また、申請後に内容の修正が必要な場合は、申請した法務局に直接出向いて修正することになるため、遠方の場合は注意が必要です。

オンライン申請も可能ですが、事前に申請ソフトの準備が必要ですし、遺産分割協議書などの書類は別途郵送または持参する必要があるため、初めての申請であればかえって手間がかかることもあります。

自分で相続不動産の名義変更を行う際の必要書類！遺言書がある場合は少ない

次に、相続登記に必要な書類について説明します。

戸籍謄本などの収集

必要な書類は遺言書の有無によって異なります。以下に一般的な書類の例を示します。

【遺言書がある場合】

• 遺言書（被相続人が生前に作成）
• 検認調書または検認済証明書（公正証書遺言の場合は不要）
• 被相続人の戸籍謄本（死亡が確認できるもの）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続する人の戸籍謄本
• 相続する人の住民票
• 遺言執行者の選任審判書謄本（遺言執行者が選任されている場合は不要）

【遺言書がなく、遺産分割協議書がある場合】

• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印が捺印されているもの）
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続する人の住民票

【遺言書も遺産分割協議書もない場合】

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続する人の住民票

遺言書があると必要書類が少なくなるため、相続争いの防止だけでなく、相続登記が簡便に行えるというメリットもあります。

登記申請書の作成

次に、登記申請書を作成します。弁護士に依頼すれば書類の収集や申請書の作成も代行してもらえますが、自分で相続登記を行う場合は、自身で申請書を作成する必要があります。法務局のホームページには申請書の書式例が掲載されているので、参考にするとよいでしょう。

相続不動産の名義変更にかかる費用

相続登記を行う際には、最低限必要な費用として、登記申請時に貼付する収入印紙代（登録免許税）と、戸籍謄本などの書類取得費用が発生します。

登録免許税は、相続する不動産の固定資産税評価額に対して0.4％が課されます。例えば、1000万円の不動産に対しては4万円の登録免許税がかかります。固定資産税評価額は、不動産が所在する市区町村役場や都税事務所（東京23区の場合）で発行される評価証明書に記載されています。この評価証明書のコピーを申請時に提出します。また、毎年郵送される固定資産税納税通知書にも評価額が記載されているため、そのコピーを使用することも可能です。

次に、必要な書類の取得費用は以下の通りです。

• 戸籍謄本：1通450円
• 除籍謄本：1通750円
• 原戸籍謄本：1通750円
• 住民票：1通300円
• 戸籍の附票：1通300円
• 印鑑証明書：1通300円

これらの書類を全て揃える際の費用は、相続人の人数や複雑さによって異なりますが、相続関係が複雑でない場合、通常は1万円以内に収まることが多いです。また、コンビニでの証明書交付サービスを利用すると、若干費用が抑えられる場合もあります。

（本記事は2024年7月1日時点の情報に基づいています）