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土地の遺産相続の方法とは？税金控除の特例も含めて弁護士が解説
遺産相続における土地の扱いについて詳しく解説します。土地の相続には法的手続きや税金が伴い、特に不動産は分割が難しい場合があります。
本記事では、土地の相続方法、分割の工夫、相続税の計算方法、小規模宅地等の特例などを取り上げ、相続をスムーズに進めるためのポイントを紹介します。事前に知識を身につけることで、円滑な相続手続きをサポートします。
目次
不動産相続の手続きの流れ
相続が発生すると、10カ月以内に相続税の申告が必要です。スムーズに手続きを進めるために、不動産相続の流れを押さえておきましょう。
相続人や相続財産の確認
手続きを始めるには、相続人の確定が必要です。亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せて、養子や婚外子の有無を確認します。また、自宅以外の不動産がある場合は、「固定資産税課税明細書」で所在地と固定資産税評価額を確認しましょう。明細書がない場合は、市区町村の役所で「固定資産評価証明書」を取得します。この証明書は相続登記に必要です。複数の市区町村に不動産がある場合、それぞれで確認が必要です。
相続放棄を選択する場合、相続開始を知った時から3カ月以内に手続きを行う必要があります。財産の確認は、可能であれば相続発生前からしておくと安心です。
遺産分割協議
遺言がない場合、法定相続分とは異なる割合で財産を分けるために、相続人間で話し合い（遺産分割協議）が行われます。話し合いがまとまったら、全員が署名し、実印で押印した遺産分割協議書を作成します。
名義変更手続き
遺産分割協議が終了すると、名義変更手続きが可能になります。不動産の名義変更は、管轄の法務局への相続登記申請が必要です。預貯金や株式などの有価証券、生命保険、自動車の名義変更は、取得する人が行います。
相続税の申告・納付
相続税の申告・納付は、相続発生後10カ月以内に行わなければなりません。相続税は遺産の総額に対して課され、各相続人が受け取った割合で負担します。
以上の手続きを踏まえて、不動産相続を円滑に進めるよう準備しましょう。
相続した土地の分け方
分割が難しい土地や不動産をどのように分けるかについて、主な方法を解説します。
代償分割
代償分割は、特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人に対して相続分相当額の金銭を支払う方法です。これは、相続する不動産に住んでいた相続人がそのまま不動産を取得する場合に適しています。
例えば、3,000万円相当の自宅の土地と建物を兄弟2人で相続する場合で、兄が1人で土地と建物を相続したとします。この場合、兄は弟に現金1,500万円を支払います。結果として、兄と弟の相続で得た利益はそれぞれ1,500万円になります。ただし、不動産を取得する相続人が代償金を準備しておく必要があります。
不動産を共有した場合の注意点
遺産分割協議がまとまらず、相続税の申告期限が迫っている場合、複数の相続人で遺産を共有することがあります。しかし、共有財産を処分するには他の共有名義人全員の同意が必要です。また、共有している間に共有名義人が亡くなると、持ち分がさらに複雑になります。可能な限り他の方法で分割するようにしましょう。
相続登記の方法
相続登記の手続きについて説明します。
相続登記に必要な書類
不動産の相続登記に必要な主な書類は以下のとおりです。
- 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 亡くなった人の住民票の除票または戸籍の附票（登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりがわかるもの）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
相続登記にかかる費用
相続登記には、主に以下の費用がかかります。
- 登録免許税: 固定資産評価額合計 × 0.4%
- 弁護士への報酬: 5～15万円程度が相場当事務所の場合は、7万7,000円/1件あたりで対応しております。
相続手続きを進める上で、これらの書類と費用を事前に準備し、スムーズに手続きを進めるよう心掛けましょう。
土地の相続税の計算と小規模宅地等の特例
土地などの不動産を相続する場合の相続税の計算方法について解説します。
相続税の計算方法
相続税の計算は以下の手順で行います。
- 課税遺産総額を計算
遺産総額から基礎控除を差し引いて、課税遺産総額を求めます。 - 課税遺産総額を法定相続分で按分
課税遺産総額を法定相続分で分けます。 - 法定相続分ごとに税率を掛けて税額を算出
各相続人の法定相続分に応じて、相続税率を掛けて税額を計算します。 - 税額を合計
各相続人の税額を合計します。 - 実際に取得した財産の割合に応じて税額を負担
実際に取得した財産の割合に基づいて、各相続人が相続税を負担します。
相続税の税率は国税庁のサイトで確認できます。
基礎控除について
相続税は遺産総額全額に対して課税されるわけではなく、基礎控除を差し引いた課税遺産総額に対して課税されます。基礎控除の計算式は以下の通りです。
- 基礎控除額 = 3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）
例えば、法定相続人が配偶者と子2人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円 + （600万円 × 3））となります。この場合、遺産総額が4,800万円以下なら相続税はかかりません。
不動産の評価について
相続税の計算に用いる不動産の基準となる金額が、相続税評価額です。評価額は財産の種類によって異なりますが、不動産の相続税評価額は一般的に取引価格より低くなります。
- 建物の評価額
建物の相続税評価額は固定資産税評価額を用います。建物の固定資産税評価額は、通常建築費の50%から70%程度です。 - 土地の評価額
土地の相続税評価額は相続税路線価を用います。路線価は土地が接している道路ごとに決められた価格で、地価公示価格の約80%です。土地の相続税評価額は、路線価に土地の面積を掛けて求めます。路線価が設定されていない地域の土地は、倍率方式で評価されます。倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、一定の条件を満たした土地の相続税評価額を50%～80%減額できる制度で、相続税の節税に役立ちます。該当する方はぜひ活用してください。
小規模宅地等の特例が適用できる土地の種類
- 特定居住用宅地：亡くなった人が住んでいた自宅の敷地
- 特定事業用宅地：亡くなった人が個人で営んでいた店舗や事務所の敷地
- 貸付事業用宅地：亡くなった人が貸していたアパートや駐車場の敷地
- 特定同族会社事業用宅地：亡くなった人が経営していた同族会社の事業所がある土地
土地の種類ごとの上限面積と減額割合
| 土地の種類 | 上限面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地 | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 200㎡ | 50% |
例えば、亡くなった人の自宅の敷地（300㎡）の相続税評価額が5,000万円の場合、この特例が適用されると評価額は80%減額されて1,000万円になります。
適用されるための要件
小規模宅地等の特例は有利なため、適用には条件があります。詳細な適用要件は国税庁のサイトで確認できます。
例えば、亡くなった人が住んでいた自宅の敷地を相続する場合、特定居住用宅地の特例を受けるための主な要件は以下の通りです。
- 配偶者：要件なし
- 同居の親族：相続税の申告期限までその家屋等に居住し、その宅地を所有していること
- 同居していない親族：以下の1～5の要件をすべて満たすこと
- 被相続人に配偶者および同居していた親族がいないこと
- 相続税の申告期限までその宅地を所有していること
- 相続開始前3年以内に国内にある以下のいずれかが所有する家屋に居住したことがないこと
- 自己または自己の配偶者
- 3親等以内の親族
- 特別な関係のある法人
- 相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと
- 相続開始時に日本国内に住所を有していること、または日本国籍を有していること
小規模宅地の特例の併用
亡くなった人が同族会社を経営していた場合、事業所のある土地は「特定同族会社事業用宅地」として評価額の減額が可能です。同族会社とは、亡くなった人とその親族の持株割合が50%を超える会社を指します。
亡くなった人の同族会社の事業所と自宅を相続した場合、特定同族会社事業用宅地と特定居住用宅地の特例を併用できます。同族会社の事業所がある土地は400㎡まで、自宅がある土地は330㎡まで評価額を80%減額できます。
小規模宅地の特例の併用は、併用する土地の種類によって限度面積などが異なるため、判断が難しい場合があります。特例の利用を検討する際は、専門家に相談することをおすすめします。
