不動産の相続手続きを始めたいけれど、何から手をつければよいのか悩んでいませんか？手続きの流れや費用についても不安に感じているかもしれません。不動産の相続手続きは頻繁に行うものではないため、この記事を読んで不安を感じるのは自然なことです。
そこで、本記事では、不動産の相続手続きの専門家である司法書士が、あなたの不安を解消するために「不動産の相続手続き」についてわかりやすく丁寧に解説します。
なお、不動産の相続手続きを長期間放置しておくと、次のようなリスクが生じる可能性があるため、注意が必要です。
- さらなる相続が発生し、相続関係が複雑になる
- 相続人の一部が認知症などになり、手続きが困難になる
- 本来支払う必要のない税金を支払うことになる
これらのリスクを回避するためにも、本記事を参考にして、速やかに不動産の相続手続きを進めることをお勧めします。
不動産の相続手続きとは
不動産の所有者が亡くなると、法務局で登録されている所有者名義を相続人へ変更する必要があります。この手続きを一般的に「相続登記」と呼びます。名義変更の手続きは、相続人自身が法務局で行うか、弁護士に依頼して行うことができます。
相続登記は放置するとリスクがある
相続登記には、現在のところ特に期限が定められていません。しかし、放置すると様々なリスクが生じます。ここではそのリスクについて説明します。
令和3年（2021年）には相続登記の義務化が法案可決され、令和6年（2024年）までに施行予定となっています。次の相続が発生した際には、義務化されている可能性が高いので、今のうちに手続きを行うことをおすすめします。
相続登記の義務化でどうなる？今知っておきたい相続登記のこと
- リスク① 新たな相続が発生し、相続人が増える
相続登記の前に行う遺産分割協議には、相続人全員の参加が必要です。協議を放置している間に新たな相続が発生すると、手続きに協力してもらう人が増え、話し合いがまとまりにくくなります。 - リスク② 相続人が認知症などになり、遺産分割協議が困難になる
手続きを放置している間に、相続人の一部が認知症などで判断能力が低下すると、有効な遺産分割協議ができなくなります。このような場合、判断能力が低下した人の代わりに「成年後見人」を選任するため、裁判所で手続きを行う必要があります。 - リスク③ 相続登記手続きに協力してくれなくなる
不動産の相続について相続人間で合意していても、時間が経つと合意が崩れ、相続手続きに協力してくれなくなる場合があります。
不動産の手続きを行う上でのポイント
相続した不動産をすぐに売却する予定でも、事前に相続登記を行う必要があります。相続登記を放置していると以下のようなリスクもあるため、速やかに行うことが重要です。
- 相続登記していないと不動産を売却したり、担保に入れたりできない
- 公的書類（戸籍謄本など）の保存期間が経過し、必要書類の準備が大変になる
不動産の相続登記は、将来のトラブルを避けるためにも早めに行うことが重要です。
不動産の相続手続きのパターンを確認しよう
不動産の相続手続きで行う「相続登記」には、大きく分けて3つのパターンがあります。それぞれ手続きの流れや必要な書類が異なるため、まずは自分の状況がどのパターンに当てはまるのか確認する必要があります。
以下のフローチャートで、自分の状況に合うパターンを確認してみましょう。
遺産分割パターン
不動産の相続手続きにおいて最も一般的な方法が、この遺産分割協議による相続登記です。相続人全員で話し合い、「誰が、どの不動産を、どの割合で承継するのか」を決めて不動産の相続手続きを行います。遺言書がない場合や、法律で決まっている相続割合とは異なる内容で不動産の名義変更をしたいときは、この方法を用います。
遺言パターン
被相続人が遺言書を残していた場合は、遺言による相続登記を行います。この場合、遺言で指示されている内容どおりに不動産の名義変更を行う必要があります。公証役場で作成された「公正証書遺言」以外の遺言書の場合は、不動産の相続手続きの前に家庭裁判所で検認手続を行う必要があるので注意が必要です。
法定相続パターン
法律で決まっている相続割合に応じて、相続人全員で不動産を共有する名義変更を行う方法です。この方法を法定相続分による相続登記といいます。
例）長男1/3、長女1/3、次男1/3（法律で決まっている相続割合）
他のパターンに比べ、準備する書類が少なく、手続きとしては最もシンプルです。しかし、不動産を共有する場合は事前に十分な検討が必要です。なぜなら、一度共有名義にすると、単独名義に変更する際に高額な税金や費用がかかる場合があり、売却や修繕などの意思決定で共有者の意見が分かれることがあるからです。
ご覧の通り、状況によって不動産の相続手続き方法は異なります。次章では、3つのパターンのうち最も一般的な「遺産分割による相続登記」の手続きの流れについて説明します。
不動産の相続手続きの流れ
ここでは、不動産の相続手続きの中で最も一般的な「遺産分割による相続登記」の全体の流れについて説明します。
STEP① 不動産について必要な情報を集める
まずは、相続の対象となる不動産の地番や家屋番号などの必要な情報を集めます。以下の資料を参考にしてください。
- 固定資産納税通知書
- 登記済権利証
- 登記簿謄本
STEP② 戸籍謄本等の必要書類を集める
法務局での名義変更手続きの際に、相続の発生事実や相続関係の証明が必要になるため、戸籍謄本等の書類を集めます。
STEP③ 相続人全員で遺産分割協議を行う
「誰が、どの不動産を、どのような割合で相続するのか」を相続人全員で話し合います。
STEP④ 申請手続きに必要な書類を作成する
遺産分割協議による相続登記申請には、以下の書類を作成する必要があります。
- 相続関係説明図
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
STEP⑤ 法務局へ登記申請する
集めた資料や作成した書類を、一定の方法でまとめて、申請書類一式を法務局へ提出します。
不動産の相続手続きにかかる期間
相続手続きの流れを把握したところで、次に手続きにかかる期間について確認しましょう。
不動産の相続手続きにかかる期間はケースによって大きく異なりますが、順調に進めば1ヶ月～3ヶ月程度で完了します。
以下に、手順ごとのおおよその期間を示します。
手続きの流れと期間
- STEP① 必要情報の収集
- 所要期間: 1週間～2週間
- STEP② 戸籍謄本等の必要書類を集める
- 所要期間: 1週間～3週間
- ポイント: 本籍地が遠方の場合は郵送での請求が必要になり、複数回の請求が発生するため、時間がかかる場合があります。
- STEP③ 相続人全員で遺産分割協議を行う
- 所要期間: 1週間～1ヶ月
- ポイント: 相続人全員がすみやかに合意できるかどうかで、かかる期間が大きく変わります。
- STEP④ 必要書類の作成
- 所要期間: 1週間
- STEP⑤ 法務局への登記申請
- 所要期間: 1週間～2週間
不動産の相続手続きにかかる費用
不動産の相続手続きにかかる費用は、主に以下の3種類です。
- 登録免許税
- 必要書類の収集費用
- 司法書士への依頼費用
かかる費用の総額は、不動産の価額や司法書士への依頼の有無によって変動しますが、おおよその目安は以下のとおりです。
【登録免許税】
法務局で不動産の名義変更を行う際にかかる税金が「登録免許税」です。
登録免許税は、相続した不動産の「固定資産税評価額」を基に算出されます。
- 計算方法: 固定資産税評価額 × 0.4% = 登録免許税額
例:
- 1000万円 → 登録免許税額 4万円
- 3000万円 → 登録免許税額 12万円
- 5000万円 → 登録免許税額 20万円
【必要書類の取得にかかる実費】
不動産の相続手続きには、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などの資料が必要です。
一般的な目安として、数千円～1万円程度の費用がかかります。
【弁護士の手数料】
不動産の相続手続き（相続登記）を司法書士に依頼する場合の費用です。
手数料は相続した不動産の価値や数によって異なりますが、目安として8～15万円程度です。
当事務所の場合は、7万7,000円/1件あたりで対応しております。
相続にかかる費用として「相続税」もありますが、相続税は不動産を含む相続財産全体の総額に応じて課税されます。したがって、相続財産全体の評価に基づいて判断する必要があります。
まとめ
不動産の相続手続きについてご理解いただけましたでしょうか。
不動産の相続手続きに法的な期限はありませんが、放置することで様々なリスクがありますので、死後10ヶ月以内を目安に手続きを完了させるようにしましょう。
