東京都立川市の法律事務所｜代償分割とは？不動産や事業を1人で引き継ぐ相続の分け方

こんにちは。東京都・立川市のスフィア法律事務所の代表弁護士のみくりやです。本日は、「代償分割とは？不動産や事業を1人で引き継ぐ相続の分け方」について、詳しくお話ししていきます。

「実家を自分が引き継ぎたいけれど、他の相続人にはどう応えればよいのか」——遺産の中に不動産が含まれる相続では、多くの方が悩むポイントです。この場面で使われるのが「代償分割」という分け方です。本記事では、代償分割の仕組みと使いどころ、そして実務上の落とし穴を、弁護士の目線で解説します。

代償分割とは？他の分割方法(現物・換価・共有)との違い

遺産の分け方には、大きく分けて4つの方法があります。財産を物のまま分ける「現物分割」、売却して現金にして分ける「換価分割」、共有名義にする「共有分割」、そして今回のテーマである「代償分割」です。

代償分割とは、特定の相続人が不動産などの財産を単独で取得する代わりに、他の相続人にその取得分に見合う代償金(お金)を支払う方法です。ご相談の場で「代償分割ってご存知ですか？」と伺うと、あまりご存知ないことがほとんどで、たまにネット検索で「こういうやり方もあるんですよね」と持ち出される方がいらっしゃる程度です。まだまだ一般に広く知られている分け方ではありません。

そして、代償分割を選ぶうえで最初に確認しなければならないのが、代償金を支払う側が本当にそのお金を用意できるかという点です。仮に協議がまとまらず遺産分割の審判に進んだ場合、裁判所に対して「私はきちんと代償金を支払える」という支払能力があることを客観的に示せるかどうかが、この分割方法を選べるかの分かれ目になります。

代償分割が力を発揮する場面(不動産・事業承継・自宅を残したい)

代償分割が最もよく使われるのは、「不動産を一人が取得したい」というケースです。特に、遺産が預貯金と自宅(実家など)しかないという、実はよくあるパターンの相続では、不動産を売却したくないという方が現れると、代償分割以外に選択肢がなくなることが多いのです。

具体的には、たとえば長年ご両親と同居してきた方が「実家に住み続けたい」というケース。あるいは、ご両親の事業を長男が承継したいという事業承継のケース。農地を細分化したくないというケースも、代償分割が向いています。

こうした場面で共通しているのは、「分けたら意味を失う財産を、意味あるまま1人に集約したい」というニーズです。実家という「家」の一体性を守りたい、事業を1つの単位として継続させたい、といった思いに応えられるのが、代償分割の大きな役割です。共有分割にしてしまうと将来の売却や活用で必ず全員の同意が必要になり、後々のトラブルを招きやすいので、はじめから代償分割の形で決着させる価値は十分にあります。

代償分割のメリットとデメリット

代償分割のメリットは、なんといっても不動産を手元に残したい方の希望をそのまま叶えられることです。ご自宅に住み続けたい、家業を続けたい、といった思いを実現できたときには「代償分割にしてよかった」と実感します。

しかし率直に申し上げれば、実際に代償分割が成立するケースはそれほど多くありません。理由は2つあります。1つ目は、代償金を決めるための不動産の評価額で相続人の意見が合わないことです。取得したい相続人はできるだけ低く評価したい、代償金を受け取る相続人はできるだけ高く評価したい、という利害の対立が正面からぶつかります。2つ目は、代償金の額が大きくなりがちで、支払う側がその現金を用意できないというケースが少なからずある点です。

実務では、こうした壁を工夫で乗り越えることもあります。たとえば複数の不動産をお持ちの相続財産で、そのうちの1つをどうしても残したいというケースでは、他の不要な不動産を売却し、その代金を代償金に充てるという方法もあり得ます。「代償金を用意できない」を「他の財産の売却で作る」へと発想を変える工夫です。

代償金の金額はどう決める？評価額をめぐる論点

先ほど触れた「評価額の壁」を乗り越えるための実務の進め方があります。多くの場合、段階的にエスカレーションしていくアプローチをとります。

第1段階は、不動産会社に複数の査定を取り、その中間値を代償金の算定基礎にする方法です。実務ではこれで合意に至るケースが最も多く、費用もかかりません。それでも査定額の乖離が激しい場合には、第2段階として、路線価や固定資産税評価額から時価を割り出す方法を取り入れます。公的な指標を組み合わせることで、より客観性の高い評価に近づけます。

これでもまとまらない場合の最終手段が、第3段階の不動産鑑定士による正式な鑑定です。ただし、鑑定は費用が非常に高くつくため、本当に最後の最後の手段として使っています。話し合いで解決できるならそれに越したことはなく、鑑定に踏み込む前に間を取る、譲歩し合うなどの調整を尽くすのが実務の姿勢です。

「どの評価方法を選ぶか」は代償金の額を大きく左右します。相手方の主張する評価方法の合理性を含めて、慎重に判断していくことが大切です。

遺産分割協議書での定め方と実務上のコツ

代償分割で遺産分割協議書を作成する際、必ず盛り込むべき要素があります。代償金の金額、支払期限、一括払いか分割払いか——この3点は当然として、その先にもう一段、必ず入れておきたい「保険」の条項があります。

それが、代償分割が実際には履行できなかった場合に、換価分割に切り替えられる仕組みをあらかじめ組み込んでおくことです。具体的には、不動産の名義変更は、代償金の支払いと同時履行にする——つまり、代償金の支払いを受けるまでは、不動産の名義変更を行わない、と協議書に明記しておきます。その間、不動産は相続人の共有名義のままとなります。

こうしておくと、いざ代償金の支払いが滞った場合や、支払えないことが判明した場合に、共有名義のまま不動産を売却して現金で分け直す「換価分割」への切り替えがスムーズにできます。取得予定だった相続人にだけ先に名義を移してしまうと、後で払えないと分かったときに強制執行や訴訟が必要になり、非常に手間がかかります。

代償金の支払いは「予定通りにいくとは限らない」——この前提で協議書を組んでおくのが、実務の勘所です。

気をつけたい税金面の落とし穴(譲渡所得税・贈与税)

代償分割には、あまり知られていない税金の落とし穴があります。

最も注意したいのが、「代償分割と言いながら、実質的には換価分割になっている」ケースです。たとえば、代償金を支払うために、取得予定の相続人が結局その不動産を売却し、売却代金の一部を代償金として他の相続人に渡す——という流れになると、実質的には不動産を売って現金で分けている換価分割と変わりません。この場合、代償金を受け取った側にも譲渡所得税がかかってくる可能性があります。「もらったのは代償金だから非課税」と思っていたら想定外の課税を受けた、というのは避けたい事態です。

このように、代償分割の税務は、形式と実態のどちらで評価されるかが微妙な場面が少なくありません。少しでも税務上の疑義がありそうな場合には、弁護士と税理士が連携して、どういう分け方が最も税負担を抑えられるかを設計していく必要があります。「分け方を先に決めてから、後で税金を計算する」ではなく、「税金の見立てをしながら分け方を決める」という姿勢が、代償分割では特に重要になります。

まとめ

代償分割は、不動産や事業といった「分けたら意味を失う財産」を1人が引き継ぎ、他の相続人には代償金を支払う分け方です。遺産が預貯金と自宅しかないケースをはじめ、実は多くの相続で選択肢となる方法です。

一方で、実際に成立させるには、評価額の合意と支払能力の裏付けという2つの壁を越える必要があります。評価は「複数査定の中間値 → 路線価・固定資産評価額 → 鑑定」の順で段階的に進め、遺産分割協議書には代償金が払えなかった場合の換価分割への切り替え条項をあらかじめ組み込んでおくと安心です。税金面でも、代償金の原資が不動産の売却代金だと実質換価分割と見なされ想定外の課税を受けることがあり、税理士との連携が欠かせません。

「不動産を残したい」という思いを実現できる有力な方法ですが、事前の設計が結果を大きく左右します。ご検討の際には、早めに弁護士など専門家へご相談されることをおすすめします。